斗南為什么能夠“抖”起來?現在買房是不是好時機?

前不久,云南房網對昆明6個片區的發展前景進行了預測,其中之一就是斗南片區,認為這是未來昆明的新興熱點區域(相關閱讀:昆明下一個開發熱點是哪里?這6個片區最有潛力)。

云南房網看好斗南,是因為這個區域發展條件好,位置優越,開發勢頭也不錯,只是目前仍處于開發早期階段,房價較低。

但就在云南房網發文前后,卓越地產在斗南的新項目滇池晴翠開發了售樓部,公開了首批產品的售價,其中小高層住宅預計售價在1.5萬元以上,比附近的綠地東海岸和海之城都要高,說明斗南的房價已經開始悄悄啟動一波長期漲價行情。

 斗南片區位于滇池和呈貢核心區之間,位置非常好

斗南片區位于滇池和呈貢核心區之間,位置非常好

其實對于斗南的區域價值,以及將要啟動的行情,房地產企業在去年就意識到了,去年11月底,斗南片區560畝土地出讓,吸引了12家房企爭奪,其中既有央企中海、華僑城,又有國內一線房企恒大、龍湖、綠城、綠地,還有在昆明拿地一向果敢的新希望、新城控股。最終這場土拍進行了100多輪出價,卓越地產以27.98億,高于底價180%的價格獲勝,這就是前不久亮相的卓越晴翠。

可以對照的是,3年前藍光地產在斗南卻是底價拿地,433.6畝土地只花了15.17億元。如果再往前追溯,2012年云南頤嶺置業在斗南拿地716畝,卻僅花了8.3億元(即目前的綠地東海岸項目)。

斗南為什么能夠“抖”起來?

如果從時間線來看,一直到2018年初,斗南片區的房價都不高,當時唯一在售項目是龍斗壹號,高層住宅單價還不到9千,屬于呈貢的房價洼地。但到了第二年底,綠地接手龍斗壹號開發的綠地東海岸,住宅價格就到了11000元左右;到了去年,斗南的新房價格就到了13000元以上。

根據時間節點,在2019到2020年間,斗南房價猛地向上竄了一節,每平米大概漲了差不多4000元。這期間發生了什么?原因其實很簡單,那就是地鐵4號線通車了。

地鐵4號線在斗南片區有3個站 地鐵4號線在斗南片區有3個站

昆明地鐵4號線是2020年9月通車的,作為直接受益地區,斗南的房價在此之前就開始明顯上漲,到今年初已經來到每平方米13500元左右的水平。而即將發售的滇池晴翠更是把房價進一步拉高了差不多2000元/平米。

當然,地鐵不是推動斗南片區快速成熟,被市場看好的唯一因素,近幾年迅速升溫的環滇池開發勢頭,斗南也沾光不少,因為斗南的幾個項目的部分高層單元,都可以直接看到滇池,綠地東海岸、滇池晴翠、藍光昆明的海都是如此。

總結一下,斗南能夠抖起來,首先是有地鐵,其次是臨近滇池,看得見滇池美景,目前昆明同時具備這兩個條件的區域只有兩個,一個是會展片區,另一個是斗南。

但斗南發展能迅速升溫,其他一些因素,比如斗南在整個昆明的區位。

其實在呈貢新城,斗南并不在核心區,所以一直到2019年前,房價都很低,也沒有什么開發項目,但站在整個昆明的城市版圖看,斗南卻處于主城與呈貢新城的銜接帶,尤其是從目前昆明重點發展的巫家壩、會展等南市區熱點板塊,到呈貢新城的最短路徑正好經過斗南,所以在主城和新城中間帶“填空”的過程中,斗南是繞不開的,重大工程也是繞不開,當初地鐵4號線選擇縱穿斗南,正在修建的古滇大道(主城到呈貢的第二條快速通道)也經過斗南。

去年9月地鐵4號線通車后,讓斗南的地段價值開始兌現,古滇大道建成通車后,斗南就成了呈貢的門戶。目前古滇大道的呈貢段正分段建設,斗南片區的部分路段已經建成,大漁片區段已基本完工,官渡段也已列入今年的投資計劃。

古滇路路基已經鋪好 古滇路路基已經鋪好,通車在即

和昆明其他新興片區相比,斗南在產業發展方面也比較有優勢,產城一體的格局對吸引人口和資金比較有利,其中圍繞花卉交易已經形成完整產業鏈,花卉小鎮建設也初具規模。

正因為斗南區位優勢明顯,交通條件好,環境有競爭力,所以近幾年發展比較快,在建的就有三個大盤,房價也摸高到了差不多2萬的水平,是呈貢少有的有2萬+新房在售的區域,即使是普通住宅,滇池晴翠也將賣到1.5萬,明顯高于呈貢南片區。

既然斗南的房價已經比兩年前有了明顯上漲,現在上車還劃得來嗎?回答這個問題,關鍵看斗南的區域利好是不是已經兌現,如果已經兌現,未來發揮空間就不大,反之,這一波行情還要持續一段時間。

斗南目前已經兌現的最大利好是地鐵,但古滇大道尚未通車,和南市區之間還沒有打通,這方面的利好尚未兌現。另外,斗南開發時間段,配套現在還是短板,可是目前在開發的三個大盤都有大量配套,可能要在5年后才能逐步兌現,所以現在入手斗南板塊,仍算是提前卡位。

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